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Fremdvergleich: Vermietung von Wohnungen unter Lebenspartnern

Sie sind nicht verheiratet und vermieten Ihrer Partnerin, Ihrem Partner oder einer anderen Ihnen nahestehenden Person einen Teil Ihres Hauses? In einem solchen Fall sieht das Finanzamt  genau hin: Handelt es sich überhaupt um eine Vermietung - oder steht die nur auf dem Papier?

Im ersten Fall können Sie nämlich Werbungskosten für die vermietete Wohnung geltend machen, zum Beispiel wenn eine Renovierung ansteht oder anderweitige Kosten für die Unterhaltung der Wohnung anfallen. Dadurch kann grundsätzlich die Steuerlast gesenkt werden. Im zweiten Fall interessiert sich das Finanzamt gar nicht für die Wohnung - Einnahmen hieraus und Ausgaben hierfür sind quasi privat. Ganz ungünstig ist es für einen Vermieter aus Bayern gelaufen. Hier hatte das Finanzamt von der Partnerschaft zwischen Vermieter und Mieterin - und damit von dem Näheverhältnis - erst später erfahren. Daraufhin änderte es die bisher berücksichtigten (negativen) Vermietungseinkünfte. Da der Vermieter hohe Erhaltungsaufwendungen als Werbungskosten geltend gemacht hatte, kam es zu einer hohen Steuernachzahlung.

Der Grund für die Änderung - denn eine Partnerschaft allein reicht für die Aberkennung des Mietverhältnisses nicht aus - bestand darin, dass die beiden allem Anschein nach zusammenlebten. Es existierten zwei Mietverträge, in denen unter anderem festgelegt wurde, dass die Mieterin den Rest des Hauses kostenlos mitbenutzen durfte. Allerdings enthielten die Verträge unterschiedliche Angaben über die Größe der vermieteten Wohnung und die Höhe der Miete. Auch machte der Vermieter im Laufe des Verfahrens unterschiedliche Angaben dazu, welcher Vertrag der gültige ist. Die Richter des Finanzgerichts München kamen schließlich zu dem Schluss, dass die Miete eher einen Beitrag der Partnerin zur gemeinsamen Haushaltsführung darstellte. Ein steuerlich anzuerkennendes Mietverhältnis lag jedenfalls nicht vor. Sowohl die Mietverträge als auch die Durchführung des Mietverhältnisses waren fremdunüblich. Daher konnten auch die hohen Umbau- und Renovierungskosten des Vermieters nicht als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt werden. Es lag keine Vermietung vor.

Hinweis: Geben Sie in Ihrer Einkommensteuererklärung bei Ihren Vermietungseinkünften immer an, ob ein Näheverhältnis zu den Mietern besteht oder nicht. Dann sind Sie vor solch unangenehmen nachträglichen Änderungen wie im Streitfall geschützt.

Information für: Hausbesitzer
zum Thema: Einkommensteuer

(aus: Ausgabe 06/2018)

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