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Verluste aus Ferienwohnungen: Überschussprognose muss für 30 Jahre aufgestellt werden

Wer mit der Vermietung von Ferienimmobilien rote Zahlen schreibt, möchte die Verluste in der Regel auch steuerlich anerkannt wissen, damit das Finanzamt eine Verlustverrechnung mit den übrigen steuerpflichtigen Einkünften vornimmt und sich so eine Steuerersparnis einstellt.

Sofern das Mietobjekt ausschließlich an Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehalten wird, gibt das Finanzamt in der Regel grünes Licht für den Verlustabzug, weil es ohne weitere Prüfung von einer bestehenden Einkünfteerzielungsabsicht ausgeht (zentrale Voraussetzung für die steuerliche Anerkennung von Einkünften). Dies gilt unabhängig davon, ob der Vermieter sein Objekt in Eigenregie oder über einen Vermittler anbietet.

Wird das Mietobjekt vom Vermieter hingegen zeitweise selbst genutzt und zeitweise vermietet, muss er dem Finanzamt seine Einkünfteerzielungsabsicht anhand einer Totalüberschussprognose nachweisen. Nur wenn dies gelingt, kann er die Verluste steuerlich abziehen.

Hinweis: Die Prognose ist bereits dann erforderlich, wenn der Vermieter sich die zeitweise Selbstnutzung lediglich vorbehält (z.B. im Vertrag mit dem Vermittler). Ob die Selbstnutzung dann tatsächlich erfolgt, ist hier unerheblich.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat nun erneut bekräftigt, dass die Totalüberschussprognose für einen Zeitraum von 30 Jahren aufgestellt werden muss. Für diese Zeitspanne müssen Vermieter also darlegen, dass die voraussichtlichen Einnahmen die geplanten Ausgaben für die Ferienimmobilie übersteigen werden. Der BFH weist in seinem Beschluss weiter darauf hin, dass Vermieter auch die Vermietungseinkünfte vergangener Jahre in die Berechnung einbeziehen müssen, sofern das Anschaffungsjahr der Ferienimmobilie bereits einige Zeit zurückliegt.

Information für: Hausbesitzer
zum Thema: Einkommensteuer

(aus: Ausgabe 11/2018)

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